Apartman ve site yaşamının yaygınlaşmasıyla birlikte ortak giderlerin ödenmesi konusu önemli bir hukuki mesele haline gelmiştir. Özellikle kiraya verilmiş bağımsız bölümlerde aidat borcundan kimin sorumlu olduğu sıkça tartışma konusu olmaktadır. Kiracı mı yoksa ev sahibi mi aidat borcundan sorumludur sorusunun cevabı hem Kat Mülkiyeti Kanunu hem de Türk Borçlar Kanunu hükümleri birlikte değerlendirilerek belirlenir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na Göre Sorumluluk

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre apartman veya site giderlerinden esas olarak kat malikleri sorumludur. Kanun açık şekilde ortak giderlere katılma borcunun kat malikine ait olduğunu düzenlemektedir.

Bu nedenle apartman veya site yönetimi aidat borcunu doğrudan kat malikinden talep edebilir. Bağımsız bölüm kiraya verilmiş olsa bile yönetim bakımından asıl sorumlu kişi ev sahibidir.

Kiracının Aidat Sorumluluğu

Her ne kadar Kat Mülkiyeti Kanunu aidat borcunun malik tarafından ödenmesi gerektiğini düzenlese de, Türk Borçlar Kanunu kiracının bazı yan giderleri ödemesini mümkün kılmaktadır. Kira sözleşmesinde aidat veya ortak giderlerin kiracı tarafından karşılanacağına ilişkin hüküm bulunması halinde kiracı bu giderlerden sorumlu olabilir.

Uygulamada özellikle apartmanın günlük kullanımından kaynaklanan işletme giderleri çoğu zaman kiracı tarafından ödenmektedir.

İşletme Giderleri ve Demirbaş Giderleri

Aidat giderleri genel olarak iki gruba ayrılır: işletme giderleri ve demirbaş giderleri.

İşletme giderleri temizlik, güvenlik, bahçıvan, ortak alan elektrik giderleri ve asansör bakım giderleri gibi binanın günlük kullanımından doğan giderlerdir. Bu tür giderler çoğu zaman kiracı tarafından karşılanır.

Demirbaş giderleri ise binanın değerini artıran veya yapısal nitelikte olan büyük giderlerdir. Çatı yenilemesi, dış cephe mantolaması veya asansörün tamamen değiştirilmesi gibi giderler ev sahibine aittir.

Apartman Yönetiminin Talep Hakkı

Apartman veya site yönetimi aidat borcunu doğrudan kat malikinden talep etme hakkına sahiptir. Kiracı ile malik arasında yapılan kira sözleşmesinde aidatın kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılmış olsa bile yönetim açısından sorumlu kişi yine kat malikidir.

Malik, ödediği aidat tutarını kira sözleşmesine dayanarak kiracıdan talep edebilir.

Sonuç

Aidat borcunun asıl sorumlusu Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat malikidir. Ancak kira sözleşmesinde yan giderlerin kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılmışsa kiracı da bazı aidat giderlerinden sorumlu olabilir. Bu nedenle kira sözleşmelerinde aidat ve ortak giderlere ilişkin düzenlemelerin açık şekilde yapılması, taraflar arasında doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır.

Hukuki destek mi gerekiyor?